建筑渗漏水判断与维修

1 渗漏水成因基本原理

　　建筑工程渗漏水维修是一项复杂而又困难的综合性工作，需在现场查勘的基础上，通过调查获得多方面资料，结合各种检测方法和以往经验，作出正确的渗漏原因判断后，根据工程实际可操作的条件，确定最终维修方案。

　　关于渗漏水的成因，下面引用《美国建筑防水手册》提到的两个基本原理。

　　1）“90%-1%原理”：近90%的渗漏水问题都出现在仅占整个建筑或结构表面面积不到1%的细部节点部位。这些细部节点包括：女儿墙压顶、屋面防水层收头、出屋面管道、窗框周边防水、幕墙根部、地下室变形缝等。正是这些不到1%的表面积上的缺陷，造成整个建筑出现各种渗漏水问题。尽管现代建筑技术在不断发展，但渗漏水问题还将长期存在。

　　2）“99%原理”：99%的渗漏水都不是由于材料失效导致的，而是与防水设计和施工质量有关。这里所指材料，是指符合国家标准质量要求的材料，而非指假劣低质材料。设计选材不当、防水构造设置不当、施工细部处理不当才是导致渗漏水现象的主要原因。

2 一些与渗漏水有关的基本常理

　　1）水不仅受重力影响有向下移动的性能，同时还有平面流淌的性能。

　　2）普通水泥砂浆、大多数面砖无机勾缝材料、混凝土微裂缝等，在毛细作用下，其渗水或吸潮会比预想的严重。

　　3）除了可外露使用的防水材料外，一般防水材料在外露环境下老化速度相当快。即使表观情况很好的密封胶，在一定年限后，也会产生脱胶、开裂等现象，也就是说，从长期使用来看，打胶是不可靠的，特别是质量较差的胶。

　　4）无论是屋面、地下室、外墙面，受温差变化影响产生的变形量足够使结构的某些部位被拉开，这些在结构完成后一二年内被拉开的小裂缝，在整个建筑寿命周期中会随着温差变化而不断扩大或闭合。如果结构设置了变形缝，或墙面设置了分格缝，变形会更多地集中在这些预设置的缝上，但也不会因此完全避免发生胀缩变形裂缝。

　　5）地下室渗水不一定只发生在地下水位以下部位，潮湿土壤中的水分也会通过毛细作用，从混凝土裂缝或疏松混凝土的毛细孔渗入室内，造成墙面湿迹现象。

　　6）下雨不漏而停雨后渗水的原因主要是，从进水点到室内渗出点之间存在可蓄容水量较大的材料。下小雨时，进入墙体的水较少，雨停后通过蒸发扩散，在室内不会产生明显的湿迹。当进水量较多时，特别是雨后经太阳高温照射，蓄在材料中的水分会迅速扩散，造成表面水分来不及蒸发而出现湿迹。

　　7）青瓦、砖墙、砂浆、混凝土等材料都具有一定的透水性，只是渗透性能有大小差异。如果混凝土迎水面不设置防水层，水分会通过混凝土的毛细孔进入地下室内。为什么平时我们没有看到渗水现象，主要由于墙体材料均匀吸水及均匀扩散，使得室内墙面没有表现出明显的色差，水分连续快速蒸发，以至看不出集中的渗水现象。

　　8）冷凝水现象无法通过防水材料进行改善和解决，只能通过减少墙体与空气的温差、减小空气的相对湿度、加强通风等方法解决。

3 渗漏水情况调查

　　在进行现场查勘前，应详细了解原设计说明、施工图、相关部位使用材料情况、该部位结构施工和防水施工情况、历次维修情况等。

　　现场查勘包括目测检查、无损检查及仪器辅助检查和破坏性检测。1）目测检查必须全面、深入，与渗漏部位相关的所有部位都必须认真仔细检查。对细节部位要近距离检查，如天沟、水落口、泛水、出屋面管道等。检查的工具包括照相机、卷尺、小铁锤等。2）无损检查方法有很多，根据需要可以进行蓄水试验、外墙淋水试验等。利用仪器检查在国外比较普遍。红外线成像仪利用温差成像色差可以判断潮湿与干燥区域的分布；声波检测仪通过橡皮锤敲击测试部位，通过回声判断空鼓或卷材脱开情况；磁场检漏仪利用电磁波判断卷材下面潮湿区域等。3）必要时可除去表面障碍物，进行破坏性检测，以直观的方法判断渗漏部位或渗漏路径。如凿开屋面刚性保护层，割开局部防水层，对混凝土进行钻孔取芯判断裂缝状况等。

4 渗漏水原因判断

　　按照水只能向下或水平流动的特点，判断可能存在的渗漏源。当防水层与结构层紧密粘结时，渗漏点与防水层的破损点是对应的，而绝大部分情况下渗漏点与防水层的进水点是不对应的。1）窜水现象。在防水层与结构层之间，存在保温层、吸水轻质找坡层、低标号砂浆时，从防水层破损处进入的水，在这些可蓄水层渗流，造成夹层大范围潮湿或积水，这种现象称为“窜水”。“窜水”虽然自身不是造成渗漏水的根本原因，但由于渗漏点与进水点的不对应性，它给判断防水层的进水位置带来了困难，也是维修工作的最大难点。屋面、外墙面渗漏中都普遍存在这种现象。2）远距离渗漏现象。有时渗漏点与进水点距离很远，在途经路线上完全没有现象表现。比如从露台根部渗入的水，通过墙根孔洞进入室内架空木地板，穿过整个住房，进入隔壁住房地板内，水从楼板某一处孔洞漏到下面住户客厅内。排查时很难找到实际进水部位，经过认真仔细察看，发现靠露台的内墙根部有一些湿迹，将附近地板打开后发现，木地板下有严重积水，以此判断隔壁下层室内的渗漏水可能由此原因引起。

　　渗漏水通常有多个因素形成，从大的方面而言，可以归结到设计、施工、材料、使用不当四大因素。只要其中一项出问题，就会造成渗漏水，有时这些因素的缺陷具有长期隐蔽性，在经过春夏秋冬一个周期的温差、雨季轮回后，问题才会逐渐暴露出来。在分析具体原因时，对同一渗漏现象进行分类判断，一般先要确定导致渗漏水的直接原因，然后再归纳为设计还是施工或其他原因。在原因与现象的相互关系中，存在“一因多果”的情况，比如，女儿墙裂缝所导致的雨水可以“抄后路”进入屋面防水层，可能会造成多处渗漏水现象。有时渗漏水现象存在“一果多因”的情况，如屋面渗漏水现象，可能由很多种直接原因引起，如防水层破损、防水层收头密封缺陷、女儿墙裂缝、穿屋面板管边密封缺陷、防水层下面的水管漏水等，而光“防水层破损”这一直接原因，又可细分为“卷材搭接边密封不实”等多种原因，这些原因最终又都可以归结到设计、施工、材料、维护四大因素之中。

　　1）设计原因

　　设计原因是指防水构造设计不合理，防水材料选用错误，对结构变形可能引起的防水层破坏没有采取相应的措施，由于不了解施工工艺而没有顾及施工可操作性等所导致的渗漏原因。如由于天沟设计过小，暴雨时天沟内雨水溢出进入干挂石材内侧墙面，导致墙面、窗框渗漏水。又如在复杂的住宅小面积屋面采用PVC卷材防水，由于过多的卷材裁剪和边角的弯折，管口和四周泛水收头不易处理等原因，大大增加了防水层的进水概率，而且全空法卷材防水最大的问题是：一点进水、整体失效。

　　2）材料原因

　　这里讲的材料原因并不是选材不当的问题，选材属于设计问题。材料原因造成的渗漏，是指因材料自身的质量问题引起的渗漏水。

　　材料质量因素一，使用不合格或假材料。如设计选用了SBS防水卷材，而实际使用了不合格或假合格的改性沥青卷材，在低温天气材料自行开裂，或材料在短期（一二年内）就发生老化开裂现象。

　　材料质量因素二，偷工减料，防水层厚度没有达到设计和规范要求。防水涂料厚度没有达到规范要求，致使无法抵挡基层的微开裂而造成渗漏。涂料表面老化层在某种程度上保护了下面材料的老化，过薄的涂料层，其表面老化层占比过高，涂料的有效厚度得不到基本保证，在轻微的外力作用下很容易造成渗漏水。

　　材料质量因素三，某些防水材料自身存在缺陷，如工艺不成熟、配套材料不匹配等。常规使用的三元乙丙防水卷材，其粘结剂在长期有水状态下容易脱开，粘结剂老化年限远低于卷材老化年限等。

　　3）施工原因

　　施工原因是指由于施工工艺不当、节点处理不当、以及对施工完毕的防水没有及时有效地进行成品保护等原因造成的渗漏水。而影响施工质量的原因又是错综复杂的，有人为因素、环境因素、机械设备和工具因素、材料的可施工性等。

　　施工人员的责任心、操作技能水平是关键因素。相比防水材料的发展，近年防水施工人员的综合素质与技能水平不仅没有提高反而有所下降，防水施工队伍的发展远落后于防水材料技术的发展与提高。

　　施工环境对防水工程的质量影响不可忽视。这些影响包括温度对施工的影响、空气湿度对材料性能的影响、地下水质对防水层的影响、紫外线对外露防水材料的影响等。环境影响还包括施工操作面对施工的影响，如在吊篮上进行外墙防水施工，其质量保证不如在稳定的脚手架上可靠。

　　4）使用及其他原因

　　引起渗漏水的原因可能还远不止以上这些，使用不当、不可抗拒因素、结构设计不当等都会造成渗漏水。

　　改变屋面用途，在屋面上增设绿化或增加设备时，没有对防水系统进行评估和对防水层进行重新设计，结构变形加大、设备安装有可能造成防水破坏，绿化土壤的长期潮湿环境和植物根的穿刺作用也有可能造成原防水层失效而发生渗漏水。

　　结构设计不当也会影响到防水系统的抵御能力。当女儿墙采用砖砌体时，由于刚度较差，在温差变形时女儿墙会产生水平和竖向裂缝，雨水会通过裂缝进入防水层后面，出现“抄后路”现象，这种情况下，整个防水层是完整的，即使进行蓄水试验也不会发生渗漏，而下雨时就会出现渗漏水。

　　当整体结构出现变形或遭遇强台风等不可抗力的作用时，原有防水层也遭破坏。由于周边基础施工土方开挖，引起地基应力变化，造成结构不均匀沉降，产生混凝土结构开裂和变形渗漏水，这往往是原防水设计没有考虑的因素。这种由于地基沉降引起的渗漏水，只有通过地基加固等方法，等结构沉降稳定后才能进行堵漏维修。

5 制定维修方案

　　制定维修方案所涉及的技术问题，远远大于新工程防水设计，考虑的内容应包括：1）施工可操作性；2）施工环境是否许可；3）材料运输方法；4）拆除相关构造层的可行性；5）恢复防水相关层施工；6）选择合适的防水材料；7）确定各相关层的施工工艺；8）施工过程的质量控制；9）维修工程的验收；10）维修成本等。

　　维修方案需要综合考虑各方面因素，通过多方案比较，最终确定一个较为合理、可靠、方便的技术方案。涉及到结构安全、外观和颜色改变、更改原设计构造、变更相关材料时，应由原设计单位进行方案审核，同意后方可进行施工。

　　5.1 施工可行性

　　在确定防水渗漏原因后，维修方案最主要的考虑点是施工可行性。有时，虽然能确定渗漏水原因而无法施工，或采用某种方案施工的代价十分大，只能采取排水引水措施予以解决。对四、五层高的外墙进行渗漏维修，可以搭设外脚手架，也可采用吊篮施工，这时需要考虑这两种方案的可实施性。有的建筑其立面造型比较丰富，吊篮无法靠近墙面，工人无法进行操作，或者屋面上没有安装吊篮的条件，这种情况下只能搭设外脚手架进行施工。

　　5.2 防水技术方案

　　防水技术方案往往与成本代价相关联，随着防水效果和可靠度的提高，通常维修成本也会提高。比如外墙面砖渗漏水，如果要永久彻底解决渗漏水问题，就得凿除整个墙面的面砖及保温层，重新进行防水层、保温层、面砖层的施工。这样虽然问题解决了，但是付出的代价是巨大的，费用是原施工费的2倍以上。如果采用对外墙面砖缺陷进行局部凿除修补，对整个砖面进行重新勾缝防水，整体墙面喷涂有机硅憎水剂，对窗边渗漏水部位在室内进行堵漏维修等，也可做到不渗漏。这种维修方案的成本肯定要小得多，但牺牲的是耐久使用年限。面砖勾缝存在材料老化的问题，可能在三五年后要求再次采取局部或全面勾缝、喷涂有机硅憎水剂等方法，进行周期性的后续维修。

　　5.3 施工方法与材料选用

　　材料的选择与维修方案采用的施工方法是密切相关的，采用维修性施工还是重新翻修，需要根据材料的性质、施工部位、基层情况、成本投入等进行选择。由于渗漏水原因的复杂性以及维修方式的多样性，需要根据实际情况确定一个比较可行的解决方案，下面仅对一些常见的情况进行讨论。

　　通常情况，屋面维修会较多地采用与原防水层相容的防水涂料。防水涂料具有方便施工、适用于复杂部位防水、具有很好的密封作用等优点，即便是防水卷材破损，同样可采用防水涂料进行修补。在常用的防水涂料中，聚氨酯防水涂料较为适合，也可采用高质量改性沥青防水涂料。由于水性防水涂料很难做到比较厚的涂层，而且屋面防水有可能长期处于潮湿状态，水性涂料形成的涂膜防水性能可能会下降，另外屋面是整体建筑结构温差变形最大的部位，容易产生拉伸破坏，因此一般不建议使用水性防水涂料。

　　地下室混凝土渗漏，一般分为两种情况，一种是混凝土裂缝或孔洞造成的渗漏水，另一种是混凝土不密实产生的渗水。针对混凝土裂缝或孔洞渗漏水，目前普遍采用水溶性聚氨酯化学注浆液进行堵漏止水。而针对局部混凝土振捣不密实的渗水情况，通常采用凿除表面不密实混凝土，选用速凝型材料进行堵漏，然后用聚合物水泥防水砂浆分层抹压防水。如果渗水量不大，也可采用水泥基渗透结晶型防水材料进行密封处理。

　　卫生间渗漏水较多发生在管根或墙根，最为有效的方法是切开并凿除该部位表面的地面砖直到结构混凝土楼板面，用防水涂料进行多遍密封后再恢复地面饰面层。虽然有时也可采用化学注浆进行堵漏，但需要控制好钻孔深度和注浆压力。

　　外墙窗框边的渗漏水通常不是窗框周边直接进水造成的，而是整体墙面进水积聚后，在窗框边的薄弱处体现出来。因此，解决外墙渗漏水一般有两种方案，一是整体墙面防水，二是仅在渗漏水部位进行封堵。对水泥砂浆涂料外墙渗水的维修，主要以修补墙面砂浆裂缝为主，通常将裂缝切开30mm宽，用聚合物水泥防水砂浆分层填平。如果裂缝发生在有砌体与混凝土梁柱之间，需要将所有抹灰层和保温切除至砌体结构，宽度不小于250mm，聚合物水泥防水砂浆粘贴耐碱玻纤网格布，然后恢复保温层，最后用聚合物水泥防水砂浆进行表面抹平。面砖外墙渗漏似乎比水泥砂浆外墙更为普遍，在不改变外墙效果的前提下，通常采用具有高渗透性、耐候性强的水性防水胶乳，对所有面砖拼缝进行勾缝防水处理。在无法进行外墙整体防水处理时，有时也可采用针对窗框边渗漏点，在室内进行逐点堵漏处理方法。先将渗漏水部位窗框与墙体间的砂浆凿除，将泡沫胶等填充砂浆清理干净，然后用聚合物水泥防水砂浆分层填补，厚度不少于30mm，再用防水涂料进行防水处理，最后恢复表面砂浆及饰面层。

6 注意维修施工对周边的破坏及影响

　　维修一般都在已完工的建筑上进行，任何维修施工都会影响到周边结构或建筑装修，如果没有采取相应措施，可能会造成二次损坏。施工过程很可能还会影响到住户的日常生活和安全，在维修方案中应包括相应的措施。

　　1）施工可能对目前完好的部位造成破坏。在局部维修时，为了减少对周边面砖、砂浆的破坏，应在确定维修范围后，用切割机将维修范围与完好范围切开，然后再用凿子或电锤进行清凿。

　　2）防止施工污染。在防水涂料施工、水泥砂浆修补等施工操作时，注意避免对周边的污染，必要时应采取遮盖等保护措施。喷涂外墙有机硅憎水剂时，一定要将所有窗户用纸或塑料纸糊好，否则憎水剂很容易随风飘落到玻璃上，很难清洗。

　　3）注意施工安全。一方面要注意施工操作人员的安全，另一方面要注意施工过程可能造成他人的安全问题。维修施工一般在工程完成后进行，施工阶段的所有安全措施已被拆除，因此，维修施工的安全措施需要根据实际情况制订。最为常见的是高空坠落和坠物伤人事故，作业人员必须做好自身安全措施，同时在作业区地面做好安全围栏或安全棚架，保护行人安全。

　　4）防止损伤破坏暗埋管线。在维修施工前要了解相应部位的管线情况，防止切割、开凿时对管线的损伤破坏。地下室顶板压力化学注浆时，如化学浆液进入混凝土板中电线埋管内，会造成电线腐蚀、开关损坏、烟感器失灵等事故。

　　5）注意文明施工，降低和减少噪声、扬尘、污水对住户的影响。

7 维修质量检查验收

　　维修工程的质量检查与验收，是需要十分重视而且必须进行的质量控制手段。维修工程所用的材料，应进行严格的质量控制，杜绝使用低质与假劣材料。维修人员需有丰富的经验和认真负责的工作态度，绝不允许马虎施工。在每一道工序完成后，必须有专职人员进行质量检查并记录。对有条件进行蓄水、淋水试验的维修部位，应进行试水检验，确认无渗漏后，再进行相关各层的恢复。